成都楼市新政：存量自持租赁住房可转为普通商品房上市交易
成都楼市迎来一项可能增加市场供应的重要政策调整。
2025年11月21日，成都市住房和城乡建设局、规划和自然资源局、商务局三部门联合印发《关于推动存量资源优化利用政策措施的通知》，其中明确规定：允许存量自持租赁住房转为普通商品住房并上市交易。
这一政策旨在推动存量资源优化利用，增加房地产市场活力，是成都完善房地产市场监管、促进健康发展的重要举措。
01 政策背景与主要内容
成都此次出台的新政主要围绕存量资源优化利用，涵盖了四个方面的措施：
完善商住项目进度挂钩机制，明确商住混合用地及商住组合供应宗地中，商业项目与住宅项目须同步建成并投入运营。
允许存量商办功能兼容转换，对闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，在满足相关条件后，可改建用作保障性租赁住房。
允许自持商业物业有条件调整和转让，包括适当优化调整自持要求和允许自持商业物业整体转让。
其中最引人关注的是第四项措施——推动存量住房实现销售盘活。
该措施明确规定了存量自持租赁住房转为普通商品住房的条件和流程。
02 转化条件与限制
并非所有的自持租赁住房都可以随意转为商品住房上市交易，新政设定了一系列明确的条件和限制。
适用对象方面，政策针对的是“原土地出让时明确要求配建的自持租赁住房”，并且未享受中央财政支持租赁住房等奖补的项目。
如有项目另外纳入了保障性租赁住房等，需先完成调整退出程序后方可申请转化。
转化程序上，需要土地受让人主动申请，经属地住建部门报属地政府（管委会）研究论证同意。
关键环节是需补缴土地出让金——按原出让时点和现调整受理时点分别评估自持物业比例调整前后的市场评估总地价的差额，并就高补缴。
03 价格管控与市场影响
对于通过“限房价、竞地价”方式出让土地上配建的自持租赁住房，新政规定了销售价格限制：对外销售价格不得高于土地出让时约定的宗地“限房价”水平。
这一规定防止了开发商在市场热时期通过转化房源牟取暴利，同时也保障了购房者的利益。
商业物业调整规定方面，自持商业物业可有条件调整和转让。
分割销售的最小转让单元不小于整层或建筑面积不低于400平方米，不得向个人转让销售，分割销售后不得再次分割，严防形成“类住宅”。
这些规定体现了成都市政府在放开存量资源流转的同时，不忘防范新的市场风险。
04 政策目的与市场意义
这项政策的出台，反映了成都市对当前房地产市场形势的积极响应。
其主要目的在于盘活存量资产，增加房地产市场供应灵活性，同时为开发企业提供更多经营选择。
对于房地产开发企业而言，这无疑是一个利好政策。
它帮助企业缓解资金压力，加快资金回笼，提高资产流动性，特别是在当前房地产市场调整期，这一政策有助于企业优化资产结构，渡过难关。
对市场而言，短期内可能会增加一批新房源入市，满足部分购房需求，促进市场活跃度提升。
从长远看，这项政策有助于建立健全房地产长效机制，推动房地产市场从“增量建设”向“存量优化”转变。
成都楼市正从“增量建设”迈向“存量优化”的新阶段。
随着一部分自持租赁住房转化为商品住房进入市场，短期内可能会形成一波新的供应量，给购房者提供更多选择。
对开发商而言，这一政策犹如一场及时雨，有助于盘活沉淀资产，加快资金回笼。
从城市发展角度看，成都此举不是单纯为了刺激楼市，更是对土地资源和住房资源优化配置的有益探索，为构建房地产发展新模式提供了实践案例。
未来政策效果如何，取决于市场反应与后续配套措施的协同发力。
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