08'22'' “银行直供房”火热是“捡漏”的好时机吗？

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-14 12:32:08

“银行直供房”火热，是“捡漏”的好时机吗？
一套市场估价约200万元的房产，以150万元成交，买主不是从普通房东手中购而是直接与银行完成了交易。

“银行直供房”正在成为房地产市场的新现象。近期，包括农业银行、建设银行、交通银行等多家银行通过线上平台直接销售房产，部分银行在售房源已超过千套。

这些被称为“银行直供房”的房源，价格普遍比市场价低10%-30%，有的甚至达到4折。与传统二手房和法拍房相比，银行直供房因其产权清晰、交易风险较低而引发市场关注。

01 银行角色转变：从金融机构到房产卖家
银行直供房，本质上是银行处置不良资产的产物。当企业或个人借款人无力偿还贷款时，银行通过司法程序收回抵押的房产，完成债权剥离取得清晰产权，然后以房东身份直接出售。

这一现象并非全新，但近期规模明显扩大。地方城商行与农信社成为这类房源的挂牌主力。

兰州银行在京东平台的挂牌房产标的从2024年的1130个增至2025年的1779个；吉林银行挂牌出售的房产超过2000个。

四川农信系统出售的房产标的数量超过2.5万个，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11000个。

中小银行之所以成为供应主力，盘古智库高级研究员江瀚分析称，过去楼市上行期，一些经营自主权较大、业务激进的中小银行对资质较弱的开发商发放了贷款。

如今在经济下行压力下，这些贷款风险加速暴露。

02 直供房激增：不良资产压力下的加速处置
银行加速处置房产的背后，是不良贷款压力的上升。2025年中报显示，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行上升幅度超过20bp。

与此同时，个人经营贷款不良率也呈现上升趋势，多家银行的个人经营贷款不良率超过3%。

传统法拍渠道效率低下，促使银行转向直接销售。某城商行贷后管理人员表示：“以往不良房产处置周期长达2-3年，现在通过直售模式，半年内就能完成变现。”

法拍市场也面临遇冷困境。2025年6月，法拍房供应规模创年内新高，但成交率却不高。在法拍不奏效的情况下，银行转而选择实物抵债，办理完产权过户后，直接出售房产。

监管压力也是银行加速处置资产的重要因素。监管部门强调“早识别、早干预、早处置”的风险防控原则，并对不良资产的清收周期、回收率设定更严格的考核指标。

年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力在账面上尽快瘦身。

03 价格优势：低价背后的真实折扣
银行直供房最吸引人的莫过于其明显的价格优势。兰州农商行9月底拍卖的兰州市城关区一套125平方米抵债房产，以151万元成交。

而该小区同户型的中介挂牌价在180万至220万元之间。

在黑龙江，某农商行的抵债资产——哈尔滨市松北区一处住宅以每平方米1800元的价格成交，而该小区同户型的挂牌价最低为3700元/平方米。

银行直供房的定价机制与传统法拍房不同。法拍房靠竞价，有时会越拍越贵，而银行直供房定价更为平稳。

银行业内人士透露，银行直供房上线之前，会综合AI评估、房产交易网站报价以及其他权威机构报价等，得出较为合理的房屋价格。

银行急于出售，客户急于还钱，相较于常规二手房，银行直供房的还价空间比二手房大。

04 风险与机遇：购房者的双面刃
尽管价格诱人，银行直供房并非全无风险。多位专家提醒购房者需要保持理性，警惕潜在隐患。

房屋清退问题是首要风险。即使银行拥有清晰产权，也可能面临原住户拒不搬离或存在长期租约的情况。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“由于债务人可能在使用房产，比如出租或者家中有老人居住，甚至还有其他债务纠纷，是否能及时清退也有一定不确定性。”

信息不对称可能导致隐性成本。房屋实际状况可能存在信息不对称，欠缴费用或质量问题都可能增加隐性成本。

金融领域资深律师唐春林建议：“如果个人要购买的话，一定要实地查看房产现状及周边情况，摸清房屋的真实状况，排除潜在争议或隐患。”

市场下行风险也不容忽视。当前看似优惠的价格，在未来市场持续下行时可能不再具有优势。

银行业人士透露，目前房地产市场尚未完全触底，对于同一项目，若银行还有几十套房屋未挂出，未来房屋的价格可能继续降价。

05 直供房vs法拍房：安全性对比
与法拍房相比，银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。多位银行业人士指出，银行直供房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了法拍房可能存在的民间借贷、长期租约等潜在隐患。

某城商行特资部人士说：“银行直供房相当于银行已经帮购房者过滤了一遍风险。银行会提前完成债权债务剥离，购买这类房产的法律风险远低于传统法拍房。”

数据也证实了银行直供房的安全性。从纠纷率来看，银行直供房的产权纠纷率只有0.3%，普通二手房交易的纠纷率2.1%，而法拍房更是高达18%。

广州某房产中介公司店长分享了实际案例：“之前有客户买法拍房，成交后发现存在20年的长租约，根本无法入住；而银行直供房在挂牌前，会做三轮产权核查，隐性租约、二次抵押这些问题都会提前剥离。”

06 市场影响：对二手房市场的冲击有限
尽管银行直供房引发广泛关注，但其对整体房地产市场的影响可能有限。业内分析人士指出，银行直供房尽管增长明显，但整体规模不大、比例不高。

而且这类房产大都是二手房挂牌房源，统计上要考虑重叠部分。

从房源结构来看，银行直供房和居民家庭的住房关系不紧密。上述分析人士表示，商业用房居多，基本上是工商户过去做经营贷的抵押物。

在兰州从事资产拍卖的马先生证实，目前兰州银行直供房和法拍房中，超八成是商业用房，个人住宅类套数估计不到两成。

上海市场的特殊性也佐证了这一观点。在上海，银行直售的房源主要集中在郊区大宗商办类资产，数量相对有限。

这类资产本身就存在流通性差的特点，从整体来看，“银行直供房”在上海房地产市场的占比微乎其微。

07 购房建议：审慎“捡漏”的实用指南
对于有意购买银行直供房的消费者，专家提出了具体建议。

首先，查清产权。要求银行出具不动产权证、法院裁定书或“以物抵债协议”，确认房屋已完全过户到银行名下，无民间二押、查封、轮候冻结。

其次，现场尽调。实地看房、核对门牌，确认无占用、无长期租约；去物业核查水电气、供暖、物业费等欠费情况，约定由谁承担。

再者，明确资金与税费。交易合同与二手房相同，需网签、资金监管；契税、增值税及个税原则上按“卖方（银行）实得”方式谈，若银行坚持“净得价”，要把额外税负算进总成本。

此外，还需注意隐性成本。部分银行要求一次性付款，若需贷款，先与银行确认能否同步办理按揭或分期方案。

抵债房常常拖欠多年物业费、维修基金，甚至未办理首次登记，要先垫付资金办证，需预留1%-3%的预算。

银行直供房为购房者提供了一个新的选择，尤其适合那些重视交易安全且价格敏感的买家。在邵阳，一套138平方米的银行直供房起拍价仅29万元，而周边同类二手房价格高达60多万元，相当于打了4折。

对于刚需购房者而言，在充分了解风险并做好尽职调查的前提下，银行直供房确实提供了难得的“捡漏”机会。

然而，购房决策前务必实地考察、核实产权细节，并充分考虑各种潜在风险。

正如招联首席研究员董希淼所言：“对个人而言，需仔细评估后审慎决策。”
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