08'22'' “银行直供房”火热是“捡漏”的好时机吗？

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-22 19:36:34

“银行直供房”火热，是“捡漏”的好时机吗？
房价回调、政策利好与银行让利罕见地交织在同一时空，一批被称作“银行直供房”的优质房产正悄然进入市场。

近期，一种名为“银行直供房”的房产交易模式在市场上引起关注。这类房源通常指银行通过与优质开发商合作或处置抵押资产，以低于市场价10%-20%的价格直接提供给购房者的房产。

在2008年那样的市场调整期，这类房产往往伴随着房价回调、政策松绑和银行让利而集中出现。

01 市场低迷：价格下行创造“捡漏”窗口
回顾2008年下半年，中国房地产市场进入深度调整期，房价陷入下行通道。

上海财经大学丁剑平教授当时分析认为，建行此时出台房贷细则，表明房价处于下跌的大趋势中，需要以贷款购房来刺激购房量。

在深圳等领跌全国楼市的城市，开发商纷纷采取降价策略。深圳一些楼盘的价格较前期高点每平方米下调了2000元以上。

这种市场调整期为“银行直供房”创造了条件。当开发商资金链紧张，无法按时偿还银行贷款时，抵押给银行的房产就成为被处置的资产。

银行为了快速回笼资金，往往愿意以低于市场的价格出售这些房产。

02 政策利好：信贷宽松降低购房成本
2008年末，政府出台了一系列刺激房地产市场的政策，形成了极为有利的购房政策环境。

货币政策大幅放松。从2008年9月到11月，央行在短短两个多月内四次下调存贷款利率。

特别是11月26日的下调幅度高达1.08个百分点，使5年以上贷款基准利率降至6.12%。

房贷政策明显松绑。建设银行在当时公布的房贷新政细则中，将商业性个人住房贷款利率的下限由原来的0.85倍调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例由30%调整为20%。

税费优惠措施密集出台。2008年10月，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策，包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

这些政策组合拳极大降低了购房成本，以一笔50万元、期限20年的商业贷款为例，执行0.7倍优惠利率后，月供从降息前的3310.8元降至3105.3元，每月节省205.5元，总利息减少近5万元。

03 银行动机：快速变现与风险控制
银行急于提供“直供房”有其自身考量。一方面，央行当时发布的报告提醒金融机构需要密切关注房贷三重风险：

部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

另一方面，银行也希望通过提供这类房源激活低迷的房贷业务。

截至2008年9月30日，建设银行个人住房贷款余额为6751亿元，继续居于同业领先地位，维持这一业务规模对银行来说至关重要。

04 机遇与风险：如何明智“捡漏”？
对于购房者而言，“银行直供房”确实提供了难得的“捡漏”机会，但机遇与风险并存。

“捡漏”机遇：

从成本角度看，经过数次降息和房贷利率优惠，购房成本已大幅降低。与2007年的高点相比，同样一笔贷款执行优惠利率，月供最多可节省668.6元，总利息减少逾16万元。

从选择范围看，市场调整期意味着有更多房源可供选择，且议价空间增大。

从政策支持看，不仅是中央层面，地方政府也纷纷出台鼓励住房消费的收费减免政策，形成了难得的政策友好环境。

潜在风险：

质量风险——部分“银行直供房”可能是开发商未能售出的尾货或有一定瑕疵的房产；

价值风险——在市场下行期购买，房产可能面临短期贬值；

法律风险——若房产涉及抵押、担保等复杂债务关系，可能引发产权纠纷。

那么，如何明智地选择“银行直供房”？

链家地产市场研究中心认为，贷款持有成本明显减少，长期来看会让更多购房需求重新回归。但对于短期投资者，海通证券宏观经济学家陈露提醒，“房地产行业调整态势不会因资金成本下降而根本改变”。

在2008年那样的市场环境下，对于有真实住房需求、资金充足的购房者，“银行直供房”不失为一个“捡漏”的好时机。但对于投机者，市场仍存在不确定性。

最终，购房者应根据自身实际需求、资金状况和风险承受能力做出决策，在市场低迷时谨慎选择，而不是盲目跟风。

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